0 Immobilier à Bordeaux : le marché du neuf est en baisse

L’étude de l’Observatoire du Sud-Ouest confirme un marché en baisse,de forts taux de désistement et des prix voisins de 3 600 euros le mètre carré sans parking

En 2012, il s’est vendu dans l’agglomération 616 logements collectifs neufs au cours des trois premiers mois de l’année, soit 400 de moins qu’au premier trimestre 2010 (ILLUSTRATION Fabien Cottereau )

Les relations sont aujourd’hui tendues entre les promoteurs constructeurs bordelais qui ont vécu une décennie 2000 de rêve, portés par les dispositifs de défiscalisation, et les élus de la Communauté urbaine de Bordeaux qui veulent le retour des familles dans l’agglomération. Les professionnels sont heurtés de front par la promesse politique des élus de la CUB d’être en mesure de proposer, bientôt, des logements neufs à 2 500 euros le mètre carré dans le cadre de l’Opération des 50 000 logements. Ce qui mettrait l’appartement T3 de 65 mètres carrés à 162 000 euros, à Mérignac, Pessac, Bègles ou Cenon. Autant le dire tout de suite, ils n’y croient pas mais regardent le dossier de près. On est aujourd’hui, il est vrai, très loin de ce compte-là, environ 1 000 euros de plus le mètre carré.

L’étude publiée par l’Observatoire de l’immobilier du Sud-Ouest et qui regroupe désormais les données très actualisées des promoteurs constructeurs, de quelques bailleurs sociaux pour ce qui est de leurs opérations de promotion (Mésolia, Clairsienne, Vilogia Horizon, Domofrance…) et des aménageurs lotisseurs l’atteste très clairement, en dépit d’un marché en recul. Elle nous livre trois enseignements principaux.

1. Un marché qui demeure bas

Le premier trimestre a donné quelques signes encourageants aux promoteurs. Il y a du mieux sur les ventes de logements neufs dans l’agglomération de l’ordre de + 25 %. Mais cette amélioration est à relativiser car l’année 2012 a été une année noire pour les promoteurs, qui surfaient jusque-là sur le rebond incontestable de la belle endormie. En 2012, les mises en vente ont chuté de 38 %, la maison individuelle groupée étant la seule à tirer encore (un peu) son épingle du jeu.

Pour parler très concrètement, il s’est vendu dans l’agglomération 616 logements collectifs neufs au cours des trois premiers mois de l’année, soit 400 de moins qu’au premier trimestre 2010. Les promoteurs ont encore quelque 2 000 projets de logements sur les bras, à vendre mais non encore construits. La situation économique générale explique pour une bonne part cette déprime.

2. Des acteurs plus prudents

Sur toute la chaîne, l’heure est à la prudence. L’acheteur attend sans doute des jours meilleurs. Il a de surcroît de plus en plus de mal à décrocher un crédit. Le taux de désistement, faute d’accord de finance- ment, est aujourd’hui de 18 %. C’est élevé. Les promoteurs eux-mêmes ont mis la pédale sur le frein. « Nous ne souhaitons pas avoir de stocks de logements achevés mais sans occupants », explique Pascal Bertrand, le président de la Fédération des promoteurs d’Aquitaine.

Les banques y veillent elles aussi. L’ensemble des acteurs est en retrait. D’autant que les prix ne baissent pas.

3. Le mètre carré de 3 400 à 3 600 euros

L’enquête révèle un prix moyen de vente effectif à plus de 3 590 euros le mètre carré pour la ville de Bordeaux sans parking. Ils sont légèrement plus bas, de l’ordre de 3 400 euros le mètre carré, dans les communes périphériques. « Les prix varient un peu mais ils deviennent plus homogènes sur toute l’agglomération », indique Pascal Bertrand. Ambarès et Cenon à 300 euros de moins que les Bassins à flot !

Cela dit, tous les maires imposent des quotas de logements aidés ou sociaux dans chaque opération. Ces prix s’entendent sans celui du parking. La place, en sous-sol, représente un surcoût moyen de 25 000 euros par appartement, un peu moins en périphérie. Il y a peut-être là une marge de manœuvre dans le bras de fer engagé par la CUB avec les promoteurs.